договор купли-продажи жилого дома
Трофимов и Крылов заключили договор купли-продажи жилого дома, по акту Трофимов передал Крылову проданный дом с хозяйственными постройками. Сделка была совершена в простой письменной форме. Крылов полностью оплатил стоимость дома.
Стороны подали документы на регистрацию сделки и перехода права собственности на дом к покупателю в регистрирующий государственный орган.
Через неделю после принятия регистрирующим органом документов для регистрации Трофимов умер. Регистрирующий орган приостановил регистрацию, а затем отказал в государственной регистрации сделки и перехода права, обосновав отказ тем, что в связи со смертью Трофимова прекратилась его правоспособность.
Крылов обратился в суд. Какое решение должен постановить суд? Дайте обоснование предлагаемого вами решения.
Стороны подали документы на регистрацию сделки и перехода права собственности на дом к покупателю в регистрирующий государственный орган.
Через неделю после принятия регистрирующим органом документов для регистрации Трофимов умер. Регистрирующий орган приостановил регистрацию, а затем отказал в государственной регистрации сделки и перехода права, обосновав отказ тем, что в связи со смертью Трофимова прекратилась его правоспособность.
Крылов обратился в суд. Какое решение должен постановить суд? Дайте обоснование предлагаемого вами решения.
Войдите или Зарегистрируйтесь чтобы комментировать.
Комментарии
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Следовательно, фактическое исполнение договора не влечёт за собой юридических последствий, так как сделка не была зарегистрирована.
1. НДС при получении недвижимости
Покупатель, получивший здание, сооружение, помещение и т.п., должен принять данное имущество к бухгалтерскому учету. Соответственно, если покупатель получил счет-фактуру, "входной" НДС он может поставить к вычету (п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом не важно, на каком именно счете бухгалтерского учета отражена данная недвижимость - 01, 03 или 08.
Важно! Вопрос о том, в какой момент можно применять вычет по приобретенным основным средствам, является спорным.
Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.
2. Налог на прибыль при получении недвижимости
Сам факт получения недвижимости не влечет каких-либо последствий при налогообложении прибыли. Расходы по приобретению недвижимости формируют ее первоначальную стоимость и учитываются в целях налогообложения через амортизацию (ст. ст. 256 - 259.3, п. 5 ст. 270 НК РФ). С 01.01.2013 для включения недвижимости в состав амортизационной группы факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности не важен (пп. "б" п. 5 ст. 1 Федерального закон от 29.11.2012 N 206-ФЗ "О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
До 01.01.2013 недвижимость включается в состав амортизационной группы в момент документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности (п. 11 ст. 258 НК РФ). Амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода недвижимости в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Если организация применяет метод начисления, то амортизация признается расходом ежемесячно в размере начисленных сумм (п. 3 ст. 272 НК РФ). При кассовом методе амортизировать можно только оплаченные основные средства (пп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).
Причем организация, приобретающая недвижимость, бывшую в эксплуатации, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данной недвижимости предыдущими собственниками (п. 7 ст. 258 НК РФ).
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
http://mvf.klerk.ru/otvets/otv0133.htm